Gedächnisprotokoll zur Verhandlung 169C 5978/17 am 23.03.2018, Amtsgericht Leipzig, Saal 158, 9:00

Dr.B. & H. gegen B.

 

Richterin Frau A.; RAnwälte;  ca. 7 andere Wohnparteien des Hauses

Die Kläger erscheinen 5min verspätet.

 

Die Richterin stellt fest:

• es geht um die Wohnung Reclamstr. 51, 4. OG re, gemietet mit Mietvertrag vom April 2013, untervermietet seit 01.05.2013, Kündigung erfolgte am 04.04.2016

die Richterin hat folgende Fragen  an die Beklagten:

• wurde Prozesskostenhilfe (PKH) beantragt?  (Unterlagen dazu liegen noch nicht vor)
• Beklagte geben an, PKH beantragt zu haben, Unterlagen werden nachgereicht (Frist 28.03.)

Nachfrage:

• die Beklagten behaupten, sie wären in der Lage, 7,-€/m² nach der Sanierung für die Wohnung zu bezahlen, wie ist das mit ihrer wirtschaftlichen Verhältnissen vereinbar?
• Hierzu später Richtigstellung durch die Beklagten, sie könnten nach angemessener Sanierung/ Modernisierung 4,-€/m² bezahlen

Nachfrage, ob nach wie vor bestritten wird, dass die Kläger Eigentümer des Hauses Reclamstr. 51 sind

• RAin der Beklagten gibt an, dass Eigentum nicht mehr angezweifelt wird

Nachfrage zu den weiteren anwesenden Mietern:

• 7 Mietparteien im Saal
• Mietverhältnisse im Haus:
• es gibt 18 Wohnungen,
• 1 Verfahren wurde bereits verhandelt (ohne Abschluss)

Klarstellung durch die Richterin, hier geht es um ein Verfahren zu einer Wohnung!

Richterin betont den Umfang der Unterlagen, allein diese Akte umfasst 140 Seiten.

 

Nachfrage der Richterin:

• Was macht die betonte Besonderheit der Mietergemeinschaft aus? Warum soll das Relevanz für dieses Verfahren haben?
• Prägung des Zusammenlebens wodurch?
• Wie helfen sich die Mieter gegenseitig?

Beklagter B:

• soziales Auskommen
• geschlossene Reaktion auf die Kündigung
• Informationsaustausch

Richterin hält das nicht für außergewöhnlich, nicht substantiell untersetzt, sie kennt viele andere Fälle, wo der Zusammenhalt am Anfang ähnlich stark war, und die Gemeinschaft sich dennoch aufgelöst hat, teilweise mit immensen Kosten für verlorene Prozesse.

 

Frage Beklagter B. an Richterin:

• Stellen Sie uns hier ein Risikoszenario vor?

Richterin:

• Solche Situationen gab es schon oft…

Nachfrage an Beklagten B:

• Sind Sie Künstler oder Musiker? (wird verneint)
• Warum haben Sie eine außergerichtliche Einigung abgelehnt? (wer hat das genauer gehört, ging es hier nur um Eilo?)

Nachfrage durch Richterin zu EiLO:

• Vermieter wollten nur Treffen mit Anwalt zustimmen, das lehnten die Mieter ab?
• Warum?

Mieter lehnten Mediation mit Anwälten ab, wollten Gespräche ohne Anwalt, da Vertrauensverhältnis durch das Auftreten der Kläger von vornherein beschädigt war und Bedenken bestanden, dass man sich auf Dinge einlässt, die man nicht möchte: aus Nichtwissen.

 

Güterichtersicht (der Richterin):

• hält es prinzipiell für nicht schlecht, in solche Gespräche mit Anwälten zu gehen

eigene Anmerkung:

• wer soll das auf Mieterseite sein?
• soll jeder mit seinem Anwalt kommen?
• haben überhaupt alle einen?

hier könnte man auch anmerken das unser Grundvertrauen in Anwälte empfindlich gestört ist, da diese mal die eine, mal die andere Seite vertreten, siehe RA der Kläger

 

Beklagter B. spricht Art und Weise des Vorgehens der Kläger an:

• erster Kontakt war die schriftliche Kündigung
• Umgang mit dem Wein im Hof wird thematisiert

Kläger H. Führt aus:

• er hätte massiv unter Druck der Nachbarn/Nachbarhauses gestanden, die die sofortige Entfernung des herüberrankenden Weins verlangt haben,
• es war ein Fehler, die Bewohner nicht zu informieren,
• er hätte aber keine Anzeige vom Amt erhalten (obwohl diese Samstagnachmittag vor Ort waren)

Beklagter und Kläger werfen sich gegenseitig vor, zu lügen, Beklagter B. wird 5min des Saales verwiesen

 

Kläger H. Nochmals:

• Klageerwiderung wäre „voller Lügen“

auch nachdem Beklagter B. wieder da ist, sind die verbalen Auseinandersetzungen heftig, die Richterin ermahnt (Beklagten B.), Kläger H. Verfällt ins schwäbeln

 

Kläger H. noch zum Wein:

• der hätte 2-3 Tage (wahr ist 14 Tage) im Hof gelegen und wäre danach entsorgt worden
•  auch zu ca. 5% in die Mülltonnen der Mieter
• ebenfalls entsorgt wurden einige bei dieser Aktion beschädigte Blumentöpfe, die auf dem Hof standen (Eigentum der Mieter)

Feststellung durch RAin:

• Der Wein wurde am Stamm gekappt.

 

es folgen Ausführungen von Kläger H. und Klägerin Dr.B. Wie sie sich den Mietern vorgestellt haben

• sie hätten am 06.01.2016 den Kaufvertrag unterschrieben und wären am 08.01. ins Haus gekommen, um sich vorzustellen, bei Familie F. seien sie auch in die Wohnung gebeten worden und man hätte sich nett unterhalten, mit dieser Familie hätte man sich ja auch schon über einen Auszug geeinigt, die anderen hätten sie nicht hereingebeten (an dieser Stelle müssen die Zuhörer sehr an sich halten, nicht ihre Sicht der Dinge zu schildern, aber sie sind ja nicht gefragt).
• Herrn Schäfer, dem ehemaligen Hausverwalter, wurde durch die neuen Eigentümer gekündigt
• anschließend Ausführungen von Frau B. Dass man so ein Haus nicht wohnbegleitend sanieren könne, die Stränge müssten neu gelegt werden, neue Dämmung, die Pfaffendorfer Str. 14 wird als Beispiel genannt

Nachfrage durch die Richterin

• Wurde das Haus/ die Wohnungen besichtigt?

Klägerin Dr.B.:

• „Nein - Wir durften nicht“
• außer Bei Herrn S. --> aber: „Das kann man nicht als Wohnung bezeichnen!“

RAin wirft ein:

• Es gab keine Anmeldung/Anfrage zu einer Wohnungsbesichtigung.
• Behauptung zu Frau F. wäre falsch
• könnte gerne als Zeugin berufen werden
• im Übrigen ist das Haus bewohnbar

Klarstellung durch Beklagten B.:

• Kontaktaufnahme mit ihm war die schriftliche Kündigung, es gab vorher keine Kontaktaufnahme mit den am 08.01.2016 nicht Angetroffenen

Beklagter B. echauffiert sich, wird verwarnt

 

Nachfrage der Richterin:

• Beklagter erwähnt in der Klageerwiederung „unzulässige Spekulationsgeschäfte“.
• Er soll diese Behauptung unterlegen.

Beklagter B. erwidert:

• Strittig sei die Behauptung der Kläger, das Sanierungsverfahren, so wie in der Kündigung erläutert, durchzuführen
• nimmt Bezug auf die Zeichnungen, diese bezögen sich nicht auf Tatsachen, sondern auf alte Bauanträge für das Haus, welches so gar nicht gebaut wurde

Nachfrage zu Bauvorlageberechtigten, ein neuer Name taucht auf, da Herr T. offenbar doch nicht berechtigt ist

 

RA der Kläger:

• Dieser mache nur die Zuarbeiten!

Nachfrage zum Holzschutzgutachten:

• liegt nicht vor (wie in der Klage behauptet)

RAin der Beklagten:

• Aber darauf fuße doch die Begründung für die Kündigung, für das umfangreiche Sanierungsverfahren.
• Vorwurf, Planung beruhe nicht auf dem konkret zur Verhandlung stehenden Haus, 400 m² Flächenzugewinn ist bei Dachausbau nicht erzielbar!
• vorgelegte Planung ist nicht auf dieses Haus und diese Situation bezogen

Kläger beharren darauf:

• „vertretbare Kosten“ bei der Sanierung sind nur bei leerem Haus gegebenen

RAin:

• Aber dort leben Menschen!

Nochmal zum Spekulationsgeschäft:

• dieser Verdacht dränge sich bei betrachten der Verfahrensweise auf

Nachfrage Richterin:

• Gibt es konkrete Hinweise?

RAin nimmt bezug auf die aktuelle Situation in Leipzig, Marktlage und Form der Kündigung

 

RA der Kläger bezeichnet das als „ins Blaue hinein“ formuliert.

 

RAin:

• Kläger haben Objekt in Kenntnis der bestehenden Mietverhältnisse erworben.
• Wirtschaftlichkeit des Objektes wird bestritten, dabei soll eventuell in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

RA der Kläger meint, das wäre nicht ohne weiteres möglich, da sicher genau beobahtet wird.

 

RAin erwidert, retrospektive Betrachtung nützt aber den Mietern nicht.

 

Richterin wendet sich an Herrn D., den Untermieter, als „Bausachverständigen“, da er im Baugeschäft/ Denkmalschutz tätig ist, ob er die Darlegungen der Kläger nachvollziehen kann?

 

Herr D. Spricht von:

• absurden Behauptungen, es hätte keine seriöse Abwägung stattgefunden, das vorgeschlagene Szenario würde eine entkernte Ruine aus dem Haus machen.
• bei vorliegender statischer Gefährdung hätte das Haus längst gesperrt werden müssen, es wäre ein „Zweckgutachten“,
• keine reale Beschreibung

Richterin diktiert: „Es liegt kein Holzschutzgutachten vor“

 

Bemerkung: Kündigung enthielt Anlagen, die in der Klage nicht enthalten sind (Kostenschätzung, Grundrisszeichnungen)

 

Statikberechnung zum Dach liegt der Richterin nicht vor. Frage: Gibt es die?

• Nein, bisher nicht

Nachfrage zum Unterschied zwischen Anlage B5 und B9, das eine ist der Plan der Kläger, das andere ein Alternativvorschlag der Mieter zur Sanierung/Badeinbau unter Beibehaltung der Grundrisse und Nutzung der bestehenden Steigleitungen, Beklagte erläutern Plan der Richterin

• zur verhandelten Wohnung im 4. Geschoss- Mansarde, schräge Flächen, kein Vollgeschoss
• Klägergrundriss passt nicht dazu, nur „Prinzipzeichnung“
• Treppendarstellung entspricht nicht den realen Gegebenheiten
• Beklagte haben eigenes Aufmaß gemacht, proportionsgerechte Zeichnungen
• Bemerkung zur Zeichnung der Kläger- Unklarheiten „Balkon oder Flur“?
• Vorwurf „Nullkenntnis“ des Hauses, Kettenmaße sind falsch
• „Finde die Unterschiede“ eigene Bemerkung: vielleicht wäre es hilfreich, noch eine Zeichnung vom Ist- Zustand parat zu haben?

Behauptung der Kläger:

• Unmöglich, Bad und Küche einzubauen!

Gegenvorschlag:

• offene Küche! Mieter würden dem zustimmen.

Streit darum, was „attraktiv“ ist, ist subjektiv, aber Alternativplan würde von den Bestandsmietern befürwortet werden.

 

Nachfrage der Richterin:

• Wo ist aktuell die Dusche, wann wurde die eingebaut?

Beklagte geben an, dass die Dusche bei Einzug vorhanden war, zeigen auf Plan

 

Nachfrage zu den Dachgauben

• Herr D. Bezweifelt, dass aus dem Mansardengeschoss ein Vollgeschoss werden kann, außerdem
• Wo soll der Aufzug halten, auf „Halber Treppe“?

Richterin:

• Im Waldstraßenviertel hätte man dazu die AWC ausgebaut

 

Herr D. dazu: Die waren im Waldstraßenviertel größer als hier!

 

Frage der Beklagten:

• Muss die Kündigung keine korrekten Zeichnungen enthalten?

Richterin versucht jetzt zu vermitteln, fordert die Beklagten auf, den Klägern ihre Pläne näher zu bringen. Hinweis: „Sie werden miteinander auskommen müssen, wenn sie weiter Mieter bleiben wollen.“

 

Bitte Vorteile benennen, ohne kontraproduktive Bemerkungen! Verwarnung an Beklagten B.

 

Frage der RAin der Beklagten:

• Sollen die Mieter jetzt die Planung machen, ist das nicht verdrehte Welt?

Nahfrage zu Trockenraum:

• Dieser war plötzlich mit Vorhängeshloss gesichert, obwohl dort noch Wäsche hing.
• brandschutzrechtlich nicht erlaubt Wäsche in Wohnungen mit Ofen zu trocknen

Kläger H. Spricht von Müll und Möbeln auf dem Boden, wurde aber durch Mieter beräumt.

 

Fenster wurden schon teilweise erneuert/ Straßenfront, Rechnungen können vorgelegt werden.

 

Nochmal zum Dachgeschoss:

• Soll ausgebaut werden, aber Flächenzugewinn max. 230 m² (Wohnfläche).
• 400 m² sind nicht erreichbar!
• Diese Behauptung ist aber wichtig für die Gewinnberechnung!

nochmal Klägerin Dr.B.: „Wir durften nicht in die Wohnung“

 

Frage Richterin:

• Elektrik- wann wurde die erneuert?,
• anwesender Mieter (Zuhörer) darf erläutern und führt außerdem
• zu großen Wohnungen,
• Umbau der eigenen Wohnung und
• das es zunächst keine Bekanntgabe der Kontoverbindung für die Miete gab aus
• zu Beginn (Übernahme der Immobilie durch Kläger) gab es auch keine Bewirtschaftung des Hauses,
• Mieter haben Mülltonnen selbst auf die Straße gestellt,
• Flur saubergehalten

Kläger behaupten:

• die Flure waren zugemüllt, alte Eigentümer waren nicht in der lage, etwas zu tun
• „Saustall“,
• Hauswartfrau hätte gesagt: „Ich mach das nicht mehr!“
• Beweisfotos wären da.

Beklagte erwidern:

• Kohleeimer und Asche stünden saisonbedingt vor der Wohnung
•  „Saustall“ wäre eine Verleumdung
• Herr D. Hat Fotos vom Flur von 2016 (zeigt sie der Richterin)

Kläger geben an:

• Erst nach ihren Aushängen hätten die Mieter geräumt.

Nachfrage der Richterin zu Elektroleitungen

 

Es wird angezweifelt, ob nach Sanierung/ Modernisierung 7,- €/m² im hiesigen Viertel erzielbar sind

 

Verweis des RA auf:

• qualifizierten Mietspiegel
• strittiger Begriff „angemessene Sanierung“

Kläger denken im „Stadtgebiet“ ist das erzielbar.

 

Frage der Richterin ob es Neuvermietungen unter 7,-€/m² gibt.

Anwältin will min. 3 Beispiele bringen.

 

aber:

• wohnpolitischer Handlungsbedarf,
• Quartier wird evtl.unter soziale erhaltungssatzungen fallen (2019)
• dann werden die geplanten Um-/Anbauten genehmigungspflichtig

Gegenvorschlag Umbau zum „Familienhaus“, statt Umbau ins obere Preissegment, große Wohnungen werden gesucht, Infrastruktur ist gut (Schulen/Kitas -> Nachhaltigkeit)

 

Pläne erwecken Anschein,

• dass „nach Mietspiegel“ gebaut wird. Alle aufgelisteten „Indikatoren“ sind vorgesehen, aber
• Mischkalkulation. Nicht alle Wohnungen bekommen Balkon/große Küche.
• Terrassen auf dem Hof sind gar nicht möglich, da ja hier Mülltonnenstandplatz und Wäschetrockenplatz vorgehalten werden müssen,
• Unterschied von 250 statt 300% Einnahmenzuwachs maximal möglich

Klägerin Dr.B. betont:

• Wohnungen bleiben doch im Bestand, bleiben Mietobjekte, aber
• 4,-€/m² wäre nicht die Zukunft

Ranwältin schlägt vor, wohnbegleitende Sanierung als sportliche Aufgabe anzunehmen, Klägerin Dr.B. lehnt das als „nicht wirtschaftlich“ ab (Interessengegensatz)

 

Kläger H. meint: Selbst die LWB verkaufe und vermiete teuer!

 

Mieter L. Rechnet ihm seine Eigenkapitalrendite vor:

• ca. 5%, das wäre nach Aussage des Vertreters von "Haus und Grund" auch angemessen, aber
• hier soll der Leverage-Effekt genutzt werden, viel geborgtes Geld zum Ausbau

Herr H. Wirft ihm (L.)vor „keine Ahnung“ zu haben.

 

Wie darf mit Eigentum verfahren werden?

Haben die Mieter eine Art Eigentum erworben, durch wohnen?

Was bedeutet wirtschaftlich?

 

Richterin fasst nochmal zusammen:

• neu gemacht wurde bereits (vor Verkauf):
• Dach,
• Fenster,
• Elektrik
• wären Mieter zu Mediationsverfahren bereit?
• Wenn wohnbegleitende Sanierung beraten wird: JA 
• das schließen die Kläger aus! nicht machbar!

es können evtl. noch Unterlagen eingereicht werden (obwohl die Akte schon so dick ist)

Richterin behält sich vor, ob Sachgutachten erstellt werden soll.

 

weiteres Verfahren bleibt unklar